3月30日京东产发(京东智能产发股份有限公司；JINGDONG Property， Inc.)正式向香港联交所递交A1申请文件(A1 Application Proof)，首次披露其业务构成、营收概况及未来规划。

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招股文件显示，京东产发2020年的收入为5.82亿元，2021年以37.2%的增速达到7.99亿元，2022年进一步以190.3%的增速发展到23.18亿元。受到业绩期每年录得已完工与在建投资性房地产公允价值变动收益影响，京东产发净利润高于收入，在业绩期内的净利润分别为2.81亿元、14.95亿元和22.20亿元；经调整净利润分别为28.83亿元、22.45亿元和31.08亿元。

《中国经营报》记者注意到，京东产发除了为京东集团提供服务，还为众多外部客户提供服务，招股书显示，来自第三方客户的收入占比从2020年的27.9%上升到2022年的51.5%。

京东产发自京东集团分拆上市后，因为京东集团公司将继续间接持有京东产发50%以上的股权，因此，京东产发将仍为京东集团的子公司。

平均每年新增建筑面积280万平方米

相关资料显示，京东产发伴随京东的自建物流体系战略与供应链生态体系一同成长，是京东集团中聚焦物流基础设施并布局多元产业园区的现代化基础设施开发及产业平台。在运营初期，利用京东零售及经物流在中国的地域扩张，于业内率先设计及开发专有的“亚洲一号”超大型智能仓库。2018年京东产发开始独立运营。

京东产发已经在全国各地建立规模庞大且优质的物流园区网络，同时开发了产业园区多元化的基础设施资产，并向东南亚及欧洲等海外市场拓展，截至目前京东产发在4个海外国家拥有25个基础设施项目。

值得注意的是，京东产发也在执行资本循环策略，目的是在维持对资产的所有权及提高资本效率之间取得平衡。为此，京东产发和长期资本合作伙伴合作设立了多项私募基金，基金资产管理规模由截至2019年12月31日的115亿元增长到截至2022年12月31日的253亿元，年均复合增长率超过30%，基金管理服务收入由2020年的7220万元增长到2022年的1.32亿元。截至2022年12月31日，京东产发的基金资产管理规模占京东产发资产管理规模总额的27.0%。另外，在2月8日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在上海证券交易所上市，这是首只民企仓储物流REIT，该次发行募集资金17.57亿元，目前网下投资者询价获得超126.04倍认购。

招股书显示，截至2022年12月31日，京东产发的现代基础设施资产组合已经覆盖国内29个省级行政区以及海外4个国家，总资产管理规模937亿元人民币，总建筑面积约2330万平方米。按建筑面积计算，京东产发在中国的近90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市，并已覆盖国内所有核心流通节点。

在业绩记录期，京东产发每年新增建筑面积平均为280万平方米，每年新开工建筑面积平均为350万平方米，每年竣工建筑面积平均为240万平方米，实现了持续的快速增长。根据仲量联行报告，截至2022年12月31日京东产发已竣工的现代化基础设施资产平均出租率超过90%，且有效租约的租期大多数为5年以上。

京东产发在招股书中表示，开发活动已经成为京东产发创造价值能力的基石。例如，自2019年起，京东产发向京东产发管理的基金及投资平台已出售的38个项目来说，已确认累计出售所得款项228亿元，相当于占土地收购及建设成本之和近50%的总开发收益。截至2022年12月31日，京东产发开发中物业及土地储备的总建筑面积约为770万平方米，总物业估值为196亿元，这为未来的价值创造提供了巨大可能。

毛利率逐渐走高

招股文件显示，京东产发2020年、2021年和2023年的收入分别为5.82亿元、7.99亿元和23.18亿元。

京东产发的收入来自基础设施解决方案、基金管理服务、开发服务以及其他收入。其他收入主要包括销售商品及提供其他服务所产生的收入。

2020年京东产发来自基础设施解决方案的收入为4.22亿元，占到总收入的72.5%；基金管理服务收入7223万元，占到总收入的12.4%；开发服务收入2358万元，占到总收入的4.1%；其他部分收入6399万元，占到总收入的11.0%。

2021年京东产发来自基础设施解决方案的收入为6.22亿元，占到总收入的77.8%；基金管理服务收入1.46亿元，占到总收入的18.3%；开发服务收入2727万元，占到总收入的3.4%；其他部分收入392万元，占到总收入的0.5%。

2022年京东产发的收入由三个部分组成，其中来自基础设施解决方案的收入为21.60亿元，占总收入的93.2%；基金管理服务收入1.32亿元，占到总收入的5.7%；开发服务收入2663万元，占到总收入的1.1%。

从2020年至2022年，京东产发的毛利率逐年提高。2020年至2022年京东产发的毛利分别为2.29亿元、5.14亿元和16.37亿元，毛利率分别为39.4%、64.3%和70.6%。

分业务来看，基础设施解决方案在2020年至2022年的毛利率分别为65.8%、62.7%和70.3%；基金管理服务在2020年至2022年的毛利率分别为63.8%、80.5%和85.9%；开发服务在2020年至2022年的毛利率分别为23.2%、23.0%和21.0%。2021年京东产发关停运营的电商业务，在2020年和2021年的毛利率分别为-156.0%和7.2%。

2020年至2022年京东产发净利润高于收入，在业绩期内的净利润分别为2.81亿元、14.95亿元和22.20亿元；经调整净利润分别为28.83亿元、22.45亿元和31.08亿元。

京东产发的利润高于营收与其每年录得已完工和在建投资性房地产公允价值变动收益有关。

招股文件显示，京东产发在2020年至2022年每年都有大额的其他收入及收益净额，主要包括投资物业的公允价值变动、出售项目公司的收益、政府补助等。2020年至2022年京东产发其他收入及收益净额分别为35.19亿元、31.63亿元、41.37亿元。其中，2020年至2022年京东产发在建投资物业的公允价值收益占到投资物业公允价值收益的大部分，分别为23.46亿元、29.54亿元、36.10亿元，反映了京东产发已建成或者收购项目的总建筑面积增加。另外，出售项目公司的收益为将资产负债表上的项目公司的股本权益出售给京东产发管理的基金及投资工具所得的收益，在2022年至2022年分别获得收益4.47亿元、1.11亿元和3.63亿元。

从收入结构来看，京东产发也在逐渐减少对京东体系的依赖。招股书显示，京东产发来自外部客户的收入贡献从2020年的27.9%上升到2022年的51.5%。就行业覆盖来说京东产发的客户类型也逐渐多元化，从京东物流等物流服务商延伸到制造商如宝马、电商平台如京东、本来生活和实体零售商如良品铺子、永辉超市等。2020年至2022年京东产发前五大客户的收入分别占总收入的82.2%、85.1%及54.3%。于上述年度京东产发单一最大客户的收入分别占总收入的68.1%、64.8%及44.5%。

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